Debaty sejmoweSzosta Kadencja

Odpowiedź na interpelację w sprawie realizacji ustawy dotyczącej uwłaszczenia spółdzielczych zasobów mieszkaniowych w świetle zasad równości i sprawiedliwości społecznej

   Odpowiadając z upoważnienia prezesa Rady Ministrów na interpelację pana posła Kazimierza Chrzanowskiego w sprawie realizacji ustawy dotyczącej uwłaszczenia spółdzielczych zasobów mieszkaniowych w świetle zasad równości i sprawiedliwości społecznej, uprzejmie wyjaśniam, co następuje:

   1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2001 r. nr 4, poz. 27) nie zawiera upoważnień dla Rady Ministrów do wydania przepisów wykonawczych. Minister sprawiedliwości został jedynie zobowiązany do zmiany własnego rozporządzenia w sprawie taksy notarialnej przez uwzględnienie w nim opłat od umów, które będą zawierane na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 50).

   Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje możliwości ustanawiania przez spółdzielnie mieszkaniowe na rzecz członków nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 39 ust. 1 wymienionej ustawy członkowie, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nabyte przed dniem jej wejścia w życie, będą mogli żądać od spółdzielni zawarcia z nimi umowy przeniesienia własności lokalu na warunkach określonych w ustawie. Członkowie, którzy nie skorzystają z tej możliwości, zachowają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a do zajmowanych przez nich lokali będą miały zastosowanie przepisy Prawa spółdzielczego określone w art. 38 ustawy.

   Również członkowie posiadający lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego będą mogli żądać od spółdzielni zawarcia umów przenoszących na nich własność tych lokali. Członkom, którzy nabyli to prawo przed dniem wejścia w życie ustawy, będą przysługiwały preferencyjne warunki nabycia własności określone w art. 46. Jedynie od członków będzie zależało, czy skorzystają oni z możliwości nabycia własności lokali czy też pozostaną przy dotychczasowym statusie mieszkań lokatorskich lub własnościowych.

   2. Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni będzie wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni.

   Należy podkreślić, że spółdzielnie mieszkaniowe działają w układzie samorządowym, na zarządzanie jej zasobami mają bezpośredni wpływ członkowie spółdzielni. Z tego tytułu również uwłaszczeni członkowie spółdzielni będą mieli wpływ na zasady naliczania i rozliczania ich lokali poprzez:

   - decyzje walnego zgromadzenia (lub zebrania przedstawicieli - w spółdzielniach o dużej liczbie członków), będącego najwyższym organem spółdzielni, do którego należą sprawy o strategicznym znaczeniu;

   - kontrolę działalności spółdzielni przez radę nadzorczą lub komisję rewizyjną - do ich zakresu czynności należy m.in. rozpatrywanie skarg i odwołań od decyzji zarządu;

   - postępowanie wewnątrzspółdzielcze, polegające na możliwości skarżenia przez członków decyzji jednego organu spółdzielni do drugiego, tj. decyzji zarządu - do rady nadzorczej, a wydanej w I instancji decyzji rady - do walnego zgromadzenia.

   Poza postępowaniem wewnątrzspółdzielczym członek nieusatysfakcjonowany rozstrzygnięciami wewnątrzspółdzielczymi może skierować sprawę do sądu. W odróżnieniu od członków właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej (art. 4). Wystąpienie na drogę postępowania wewnątrzspółdzielczego lub sądowego nie zwalnia wymienionych osób z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości.

   Ustawa dopuszcza odstępstwo od reguł ustalonych w dotychczasowych przepisach Prawa spółdzielczego, stanowiąc, że większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczona według liczby lokali, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903). Przepisy te będą miały również zastosowanie, jeżeli w określonym budynku lub budynkach zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali i wszyscy właściciele zrezygnują z członkostwa (art. 26)

   Spółdzielnie mieszkaniowe zostały przez ustawę zobligowane do prowadzenia dla nieruchomości wspólnej odrębnej ewidencji kosztów i przychodów oraz wpłat dokonanych na koszty zarządu przez właścicieli.

   Przepisów o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie będzie się stosować w domach stanowiących własność spółdzielni i członków. W kwestii podwyższonych opłat za lokale użytkowe decyzje w tym zakresie będą podejmowane przez radę nadzorczą spółdzielni na wniosek większości właścicieli zamieszkałych w danej nieruchomości (art. 27 ust. 3 i 4 ustawy).

   Ustawa z 15 grudnia 2000 r. w art. 4 wskazuje, jakie wydatki ponoszone przez spółdzielnię jako zarządcę nieruchomości powinni pokrywać jej członkowie (mający lokatorskie i własnościowe prawa do lokali), a jakie właściciele lokali i właściciele niebędący członkami spółdzielni. Z ww. przepisów wynika, że będą zachodziły niewielkie różnice między tymi obciążeniami, polegające na tym, że ci właściciele, którzy nie będą członkami, będą partycypować w wydatkach socjalnych i kulturalnych spółdzielni tylko za osobnym porozumieniem. Muszą natomiast uczestniczyć w wydatkach spółdzielni dotyczących nieruchomości wspólnej, jak również z tytułu korzystania z nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni, używanej przez wszystkich mieszkańców.

   3. Przedmiotem działalności spółdzielni mieszkaniowych jest i będzie zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków i ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

   Spółdzielnie zostały zobligowane przez ustawę do zarządzania nieruchomościami stanowiącymi ich mienie, jak również mieniem swoich członków, tj. nabytym od spółdzielni na własność w trybie przepisów ustawy. Spółdzielnie mogą również zarządzać na podstawie umowy cudzymi nieruchomościami.

   Zarząd spółdzielni, wykonując funkcje właścicielskie i zarząd nieruchomościami budynkowymi, musi uwzględniać przepisy nie tylko Prawa spółdzielczego i ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., ale również przepisy ogólne obowiązujące, tj. przepisy Kodeksu cywilnego oraz Prawa budowlanego.

   Odnośnie do perspektyw i usytuowania spółdzielczości mieszkaniowej na rynku mieszkaniowym należy podkreślić, że z ogólnej liczby mieszkań w Polsce na koniec 1999 r. wynoszącej 11 763,3 tys. mieszkań (z tego 7883,5 tys. w miastach i 3879,8 tys. na wsi) na zasoby spółdzielcze przypadało 3350,2 tys. mieszkań (28,5% zasobów ogółem).

   Spółdzielczość mieszkaniowa jest więc i będzie jedną z wiodących form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w Polsce, zaś zmiany, jakie niesie za sobą wejście w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, powinny przyczynić się do poprawy funkcjonowania tych spółdzielni i lepszego zaspokajania potrzeb mieszkających w tych zasobach.

   Podsekretarz stanu

   Piotr Mync

   Warszawa, dnia 18 kwietnia 2001 r.